Umowa deweloperska krok po kroku – jak się przygotować do podpisania?

Umowa deweloperska to obszerny dokument, który na pierwszy rzut oka może przytłaczać i zniechęcać. Zdania zawarte w umowie deweloperskie są dość długi i zawiłe. Czytania dokumentu nie ułatwiają liczne odesłania. Gdy dodamy do tego wysokość środków inwestowanych w zakup mieszkania oraz formalności związane z uzyskaniem kredytu, łatwo o stres, w szczególności gdy to pierwsza tak poważna decyzja w życiu.

Aby uniknąć pułapek i zadbać o swoje interesy, warto podejść do tematu z odpowiednią wiedzą i przygotowaniem. Poniżej znajdziesz praktyczny przewodnik krok po kroku. Stworzony z myślą o osobach, dla których to pierwsza tak poważna inwestycja w życiu.

Krok 1: Podstawowe informacje o umowie deweloperskiej

Regulacje dotyczące umów deweloperskich zostały zawarte w ustawie z 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, powszechnie określanej jako „ustawa deweloperska”. Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego. Przed przystąpieniem do analizy konkretnej umowy deweloperskiej warto sporządzić sobie listę jakie postanowienia winny znaleźć się w umowie deweloperskiej.

W myśl art. 35 ustawy deweloperskiej w umowie deweloperskiej powinna znaleźć się informacje o stronach umowy, miejscu i dacie jej zawarcia, cenie nabycia, dokładny i precyzyjny opis nieruchomości, na której ma być przeprowadzone przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne, położenie oraz istotne cechy budynku, w którym będzie znajdował się lokal, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych. Ponadto, w umowie deweloperskiej wskazany powinien być termin przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, zobowiązanie nabywcy do spełnienia świadczenia pieniężnego oraz wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny również powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Istotną informacją są dane dotyczące pozwolenia na budowę oraz jego ostateczności, jak również termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Umowa deweloperska zawiera warunki odstąpienia oraz warunki zwrotu środków pieniężnych w przypadku odstąpienia od umowy.

I choć wiele elementów zostało już powyżej wymienionych to jeszcze nie koniec. Strony mogą ustalić, iż umowa deweloperska będzie określała wysokość odsetek oraz kar umownych.

Oprócz tego w umowie deweloperskiej należy wskazać sposobu pomiaru powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego oraz termin odbioru lokalu mieszkalnego, jak również informacje o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

W razie pominięcia któregoś z punktów, należy skontaktować się z deweloperem bądź zasięgnąć porady prawnej.

Krok 2: Czytanie projektu umowy

Otrzymany projekt umowy deweloperskiej to punkt wyjścia do dalszych działań. Należy dopytać przedstawiciela dewelopera, czy przekazany projekt jest aktualną wersją umowy. Często bowiem zdarza się, że przekazywane są wcześniejsze wersje dokumentu, mimo że inwestycja znajduje się już na bardziej zaawansowanym etapie. Może się wtedy okazać, że wpisy w księgach wieczystych różnią się od stanu opisanego w umowie, a harmonogram płatności wymaga dostosowania. Wydawałoby się, że to niewielka kwestia, ale może zniechęcić do dalszej współpracy z deweloperem. Jeśli cokolwiek budzi wątpliwości lub brakuje któregoś z kluczowych punktów, warto skontaktować się bezpośrednio z deweloperem lub zasięgnąć porady prawnej.

Krok 3: Analiza prospektu informacyjnego

Każdy deweloper ma ustawowy obowiązek przekazania prospektu informacyjnego razem z umową deweloperską. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej Celem prospektu informacyjnego jest przedstawienie potencjalnemu nabywcy szczegółowych danych na temat dewelopera, jego sytuacji prawnej i finansowej, a także informacji dotyczących inwestycji, zarówno całego przedsięwzięcia, jak i konkretnego lokalu mieszkalnego.

Prospekt umożliwia całościowe spojrzenie na nieruchomość, którą kupujący zamierza nabyć. Zawiera między innymi informacje o lokalizacji inwestycji, planach zagospodarowania terenu, standardzie wykończenia budynku i lokalu oraz parametrach technicznych.

Obowiązek przekazania prospektu stanowi element szerszej ochrony praw nabywcy. Wzór dokumentu został określony w załączniku do ustawy deweloperskiej, dzięki czemu jego zawartość jest jednolita i porównywalna, w stosunku do każdej inwestycji deweloperskiej.

Prospekt informacyjny składa się z dwóch części: części ogólnej, która odnosi się do całego przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz części indywidualnej, zawierającej informacje dotyczące wybranego lokalu mieszkalnego.

Krok 4: Weryfikacja dewelopera

Zanim dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, należy upewnić się, że deweloper jest wiarygodny. Warto sprawdzić historię dewelopera tj. jakie inwestycje realizował wcześniej, czy były oddane w terminie i czy nie ma negatywnych opinii od innych nabywców. Dobrą praktyką jest przejrzenie forów internetowych, grup mieszkańców czy też uzyskanie referencji od samego dewelopera. Wskazane jest również zweryfikowanie sytuacji finansowej dewelopera w KRS lub uzyskanie zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach i składkach na rzecz ZUS.

Krok 5: Konsultacja się z prawnikiem

Nawet jeśli umowa wydaje się zrozumiała, warto skonsultować jej treść z kancelarią specjalizującą się w prawie nieruchomości. Taka konsultacja to element rozsądnego podejścia do zakupu. Nie należy jej traktować jako dodatkowego kosztu, lecz jako świadomą inwestycję w bezpieczeństwo całej transakcji. Doświadczony prawnik sprawdzi, czy postanowienia umowy są zgodne z ustawą deweloperską, wskaże potencjalne ryzyka i postanowienia wymagające doprecyzowania, a także pomoże wynegocjować korzystniejsze warunki. Może na przykład zwrócić uwagę na nieprecyzyjne postanowienia, ale także postanowienia stanowiące klauzule abuzywne.

Krok 6: Negocjacje

Umowa deweloperska to dokument zawierający szereg postanowień wymaganych wprost przepisami prawa. Postanowienia te, o ile odzwierciedlają treść ustawy, nie podlegają negocjacjom. Może się jednak zdarzyć, że w umowie znajdą się postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż te przewidziane ustawą lub postanowienia stanowiące dodatkowe zabezpieczenie dla dewelopera. Nierzadko w treści umów pojawiają się także klauzule abuzywne, czyli niedozwolone postanowienia umowne.

Kluczem do bezpiecznego zawarcia umowy jest jej wnikliwa analiza i podjęcie negocjacji nie tylko w zakresie postanowień, takich jak cena, harmonogram płatności czy dodatkowe świadczenia. Choć bonusy w postaci komórki lokatorskiej czy miejsca parkingowego w cenie mieszkania dziś pojawiają się rzadko, warto zapytać czy deweloper jakieś bonusy przewiduje. Deweloperzy często są otwarci na negocjacje, szczególnie gdy sprzyjają temu aktualne warunki rynkowe.

Krok 7: Kwestie finansowe i rachunek powierniczy

Zgodnie z ustawą deweloperską, wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, który może mieć formę otwartą lub zamkniętą. W przypadku rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki etapami, wraz z postępem prac budowlanych, co wiąże się z nieco większym ryzykiem dla nabywcy. Rachunek zamknięty jest bezpieczniejszy, ponieważ pieniądze są przekazywane deweloperowi dopiero po zakończeniu inwestycji.

Należy upewnić się, jaki rodzaj rachunku powierniczego stosuje deweloper i czy jest on prowadzony przez renomowany bank. W przypadku finansowania zakupu kredytem warto również skonsultować harmonogram wpłat z bankiem, aby był zgodny z postanowieniami umowy deweloperskiej.

Krok 8: Wizyta u notariusza

Podpisanie umowy deweloperskiej odbywa się w kancelarii notarialnej, a koszty notariusza są dzielone po połowie między nabywcę a dewelopera. Notariusz ma obowiązek wyjaśnić treść dokumentu, dlatego nie należy obawiać się pytań i prośby o wytłumaczenie niejasności.

Podsumowanie

Przygotowanie do podpisania umowy deweloperskiej wymaga czasu i zaangażowania, ale to najlepszy sposób na zminimalizowanie ryzyka. Staranna analiza dokumentów, weryfikacja dewelopera, konsultacja z prawnikiem oraz świadome podejście do negocjacji realnie wpływają na bezpieczeństwo inwestycji.